Jak se "flipuje" zemědělská půda? Spoluvlastníky má přesvědčit hrozba žalobou

Jak se "flipuje" zemědělská půda? Spoluvlastníky má přesvědčit hrozba žalobou

Jan Prokeš, Hospodářské noviny, 5.6. 2025

Článek ke stažení zde

Jako majitelka poloviny pole u Kolína dostává Bohunka Charvátová každý rok desítky dopisů s nabídkou na odkup jejího podílu. Vzhledem k tomu, že nemá v úmyslu svůj pozemek prodat, končí většina této korespondence od různých investorů a spekulantů v odpadkovém koši. Začátkem dubna jí však přišel dopis, který se odlišoval už tím, že se pro něj Charvátová musela osobně dostavit na poštu – šlo o předžalobní výzvu od společnosti Viagem, největšího tuzemského obchodníka s půdou.

Tímto způsobem se Charvátová dozvěděla, že druhá polovina pole už nepatří její vzdálené příbuzné, ale právě zmíněné pražské společnosti. Viagem ji v předžalobní výzvě informoval o tom, že se rozhodl spoluvlastnictví zrušit, což znamená de facto dva scénáře. Buď jeden ze spolumajitelů od toho druhého odkoupí zbývající část pozemku, nebo spoluvlastnictví zruší soud. Ten může pozemek přiřknout jednomu z vlastníků a zároveň určit finanční kompenzaci tomu druhému, anebo může celý pozemek prodat ve veřejné dražbě a výtěžek mezi majitele rozdělit.

"V závěru dopisu mě upozornili, že pokud na výzvu nebudu reagovat, bude podána žaloba o vypořádání podílového vlastnictví k příslušnému soudu. A pokud u soudu neuspěji, budu povinna uhradit Viagemu náklady vzniklé řízením, a ať beru na vědomí, že jsou často vyšší než cena nemovitosti," říká pro HN Charvátová. Na odpověď prý měla pouhý týden.

Podle dat společnosti Farmy.cz narostla cena zemědělské půdy za posledních pět let o více než 40 procent a hektar se loni v průměru prodával za 360 tisíc korun. V tomto byznysu se proto teď snaží uspět stále více lidí, řada spekulantů přitom využívá různé triky, jak cenu srazit na minimum a k pozemkům se tak dostat co nejlevněji. Jejich praktiky se v lecčem podobají těm, které používají investoři "flipující" podíly na domech a bytech. V dalších věcech se naopak oba byznysy výrazněji odlišují. Někteří majitelé polí či lesů nyní pro HN popsali své zkušenosti.

Musíme lidi aktivizovat

Cenu půdy ovlivňuje řada faktorů. Kromě její bonity jde i o to, zda se pozemek nachází v blízkosti velkého města a zda se třeba v budoucnu v dané lokalitě počítá s výstavbou. Nejcennější zemědělská půda je dnes v okolí Prahy, na jihu Moravy, ale také u Hradce Králové či Kolína.

Právě na okraji tohoto města se zhruba 33 tisíci obyvateli Charvátová vlastní polovinu pole s celkovou výměrou přes 5000 metrů čtverečních. Podíl zdědila před více než 20 lety po smrti otce. Zbylou část držela řadu let otcova sestřenice. Předloni, po její smrti, pak podíl přešel na její potomky, kteří ho prodali Viagemu. "Já tu rodinu viděla naposledy na pohřbu otce, takže jsem ani nevěděla, že to prodali," tvrdí Charvátová.

Fakt, že pozemek nyní vlastní s přední tuzemskou realitní společností, pro ni ale nebyl jedinou novinkou. Následně Charvátová zjistila, že pole je od roku 2018 vyjmuto ze zemědělské půdy, a je tak možné na něm stavět. Což jeho hodnotu podstatně zvyšuje.

Následně se telefonicky spojila se zástupci Viagemu. Pracovník firmy se k ní prý choval slušně a o tom, že by celý spor měl skončit u soudu, se vůbec nezmínil. "Je to od nich hra, zkouší, kdo jim na to skočí. Pokud by podobnou předžalobní výzvu poslali staršímu člověku, tak se asi lekne a hned s nimi začne prodej vyřizovat," myslí si žena, která pracuje v Praze jako servírka. 

Šéf a majitel Viagemu Přemysl Kubáň tvrdí, že firma Charvátové poslala dvě nabídky na odkup jejího podílu a až poté přikročila k podání předžalobní výzvy. "Když už to nejde jinak, musíme lidi aktivizovat. Vzhledem k tomu, že vlastníme asi 13 tisíc podílů, tak se nám z druhé strany děje totéž a fyzické i právnické osoby posílají předžalobní výzvy i nám," uvádí Kubáň, podle něhož jde o standardní postup. Žaloba ale přichází až v krajním případě. "Aktuálně jich máme podaných asi jen deset nebo 15, což je v porovnání s počtem podílů minimum. Soudní spory jsou drahé, dlouhé a neefektivní, navíc to nikomu nedělá dobré jméno," říká Kubáň.

Nejcennější zemědělská půda
je dnes v okolí Prahy, na jihu
Moravy, ale také u Hradce 
Králové či Kolína.

Kromě jeho Viagemu působí na trhu s půdou například také společnost Česko-Moravský zemědělský fond, pod kterou patří značky Farmíto, Přímý prodej půdy či Mojepole.cz.

Rozdělení pole jako výhra

Za poloviční podíl nabídl zaměstnanec Viagemu Charvátové nejprve 110 tisíc korun. Ta nabídku odmítla a zeptala se ho, zda ví o tom, že se jedná o pozemek, který je do budoucna určen k výstavbě. "Omlouval se mi, že tuto informaci nemá a že si vše zjistí," popisuje Charvátová.

Pracovník realitní společnosti se brzy ozval znovu s tím, že je to sice pravda, ale nepůjde prý o bytovou výstavbu, nýbrž o skladovací haly, což prý není tak lukrativní. Nakonec nicméně za polovinu pole nabídl 300 tisíc korun, tedy téměř trojnásobek původní částky. I to ale Charvátová odmítla, pozemek si chce ponechat.

Aktuálně se zástupci Viagemu řeší rozdělení pole na dvě samostatné části. "To je ideální řešení, které se ale neděje tak často, protože na to lidé nejsou zvyklí a je poměrně složité se s nimi dohodnout. Často chtějí výhody na náš úkor," tvrdí Kubáň. Spolumajitelé si podle něj typicky nárokují větší část pozemku, než jim příšluší, nebo se nechtějí podílet na nákladech spojených s rozdělením, tedy třeba na zajištění geodeta.

Scénář s rozdělením pozemku je nejlepší rovněž podle spoluzakladatele společnosti B&K Nemovitostní investice Vladimíra Brůny. "Můžete to v budounu spoluvlastnit třeba s někým, kdo půjde do insolvence nebo na něj bude exekuce a s pozemkem se pak moho stát různé věci. Pak budete proklínat okamžik, kdy jste spoluvlastnictví nevypořádali," říká investor

Na majiele polí nemají takové páky

Základní praxe spekulantů s pozemky a s nemovitostními podíly je stejná. Snaží se podíl koupit co nejlevněji a prodat ho s co největším ziskem. Podle Brůny je ale zásadní rozdíl v tom, jak mohou tlačit na ostatní spoluvlastníky. U domů a bytů se lidé spíše snaží spoluvlastnictví vypořádat, protože v dané nemovitosti žijí. V případě pozemků to tolik neřeší a je celkem běžné, že pole či část lesa má hned několik majitelů, kterým podíl připadl třeba díky dědictví. "Flipaři, kteří podíly na nemovitostech agresivně skupují, dokážou na spoluvlastníky víc tlačit než u pozemků. Těm spoluvlastnictví tolik nevadí, a nejsou tedy tak vydíratelní," říká Brůna.

Rozdíl však může být mezi polem a lesem. Zatímco pole lidé často za pachtovné pronajmou zemědělcům, kteří na něm hospodaří, o les se často někdo z majitelů musí starat.

To je i případ Jana Vařeky, který vlastní osminu lesa. Další čtvrtinu před časem koupil od jeho příbuzné Viagem, podle Vařeky za ni firma zaplatila necelé dva tisíce korun. "Dostala od nich nabídku a oni staré paní vysvětlili, jak náročná je práce s lesem, a aby ji zbavili starostí, koupili to od ní za tuto částku," líčí Vařeka. Když pak sám Viagem kontaktoval s tím, že má zájem od nich podíl odkoupit, podíl byl rázem asi třicetinásobek dražší.

Lidé, kteří svůj pozemek či nemovitost prodali výrazně pod cenou, se mohou v Česku bránit. Situaci v občanském zákoníku ošetřuje takzvané neúměrné zkrácení. Pokud kupující využil slabost nebo tíseň majitele a koupil od něj podíl za nestandardně nízkou cenu, může prodávají do jednoho roku od podepsání obchodu žádat o dorovnání částky.

"Co se týká neúměrného zkrácení, tak jsme v tom neprohráli jediný spor s výjimkou jednoho, kdy vedoucí právního oddělení nevyzvedával datovou schránku a my se kvůli tomu neúčastnili soudu," upřesňuje Kubáň.

Výrazný rozdíl v ceně zmíněného lesa vysvětluje tím, že Viagem začal před několika lety vykupovat lesní porosty velmi laino. "Bylo to v doě, kdy v lesích byla kůrovcová kalamita a vlastníci byli ze zákona povinni vytěžit porost, kde se objevil kůrovec. To se v praxi nedělo, protože byly přetíženy těžební kapacity. My jsme tehdy vsadili na to, že stát tuto povinnost vymáhat nebude, a poslali jsme po trhu výkupové dopisy. Volalo nám strašně moc lidí a v podstatě nám lesy za přepis odevzdávali," vysvětluje Kubáň.

"Byla to od nás strategiká spekulace, což se nakonec i potvrdilo. Po začátku války na Ukrajině šly ceny lesů nahoru. Pánovi zřejmě vadí, že les mohl od předchozí majitelky koupit levně a nekoupil," dodává šéf realitní společnosti.

Viagem už zmíněný kus lesa nevlastní, prodal jej jinému investorovi. I s ním se Vařeka snažil na odkupu domluvit, ale opět neúspěšně. Sám proto nyní uvažuje o prodeji svého podílu. "Zjišťuji, jestli ho ode mě někdo nekoupí, protože takhle s někým vlastnit les nemá žádný smysl. Není to tak, že by konkrétní kus lesa byl pouze můj, ale z každého spadlého stromu náleží každému díl. To je šílená situace," vysvětluje Vařeka. "Oni sází na to, že to ostatní spoluvlastníky přestane bavit a koupí to celé. Viagemu bych to ale nikdy neprodal," uzavírá Vařeka.